قانون پشت «قولنامه» است

گفت وگو با بهمن کشاورز، رئیس کانون وکلای دادگستری

قانون پشت «قولنامه» است


53db1edd-dcda-4e77-8a46-10752b141af6


اشاره

هرچنــد «قولنامــه» یکــی از ابزار قدیمی معامله در ایران است و اکنون دفاتر اسناد رسمی کار قانونی و رسمی کردن آن را به عهده دارند، اما هنوز که هنوز اســت اختلافات حقوقی ایجاد شده از قولنامه یکی از مهم ترین موضوعات پرونده های تشکیل شده در دادگاه های کشور است. بهمن کشاورز، رئیس کانون وکلا و وکیل معروف ضمن اشاره به جایگاه قولنامه در قوانین ایران، توصیه هایی به استفاده کنندگان از این ابزار نیز دارد.


اصـولا جایـگاه قولنامـه در قوانیـن کشـورمان (اعم از حقوقی، کیفری و…) چیست؟

قولنامــه اصولا موضوعی حقوقی اســت و فقط در مواقع خاص و به علت اقداماتی که ممکن اســت یکی از طرفین ـ و بیشــتر فروشنده ـ مرتکب شود، جنبه کیفری پیدا می کند. ضمنا امروزه بیشــتر از لفظ «مبایعه نامه» استفاده می شود و در هر حال، آنچه باعث توجه مســئولیت به طرفین می شــود چیزهایی است که در هر سندی نوشته اند و نه عنوان سند.

چنـد مـاده قانونی به این مقوله یعنـی قولنامه یا به تعبیر صحیح تر شـما بیع نامه یا مبایعه نامـه اختصاص پیدا کرده است؟

در قانــون مدنی، مــواد راجع به این موضــوع ماده هایی اســت راجع بــه تعهدات (به طور کلــی) و خرید و فروش (به طــور خاص). علاوه بر این، قانون خاصی برای پیش فروش املاک تصویب و ابلاغ شده که تا این زمان به علت تصویب نشــدن آیین نامه اجرایی، اجرا نشــده اســت. حــال آن که هرچنــد این قانون هم اشــکالاتی دارد، اما جلوی بســیاری از سوءاستفاده ها را ممکن است بگیرد.

در قوانین کشـور ما قولنامه ها چقـدر می توانند از حقوق افـراد دفـاع کنند و اساسـا ارائـه آنها در دادگاه هـا تا چه حد جوابگوست؟

مبایعه نامــه نیــز مثل هر ســند عادی دیگــری به ضرر امضاکننده قابل استناد است و بنابراین چنانچه بر مبنای این اسناد عادی، به طور صحیح دعوایی در دادگستری طرح شود افراد می توانند به حقوق خود ـ که در این اســناد مندرج است ـ برســند. در حقیقت، خریدار می تواند به استناد مبایعه نامه، فروشنده را وادار به تنظیم سند رسمی کند و فروشنده هم به استناد آن، پولش را از خریدار بگیرد.

ضمانت اجرایی قولنامه چیست؟

ضمانت اجرایی قولنامه، حکم قانون است که البته با طرح دعــوا و صدور حکــم و بعدا صدور اجراییه می توان مفاد آن را اجرا کرد و طبعا طی شــدن این مراحل باید به نحوه صحیح و با رعایت ضوابط باشد.

راهکارهـای کاربردی که دانسـتن آنها برای مردم لازم اسـت تا دچار مشـکلاتی در زمینه قولنامه های خود نشوند، چیست؟

آنچه رعایت آن در مبایعه نامه مهم است را در موارد ذیل خلاصه می کنیم:

اول این کــه: فروشــنده باید در مبایعه نامــه قید کند اگر خریدار در تاریخ تعیین شــده برای تنظیم ســند رســمی در دفترخانــه حاضر نشــد یــا پول را همــراه نداشــت، معامله «منفســخ» می شــود؛ یعنی به خودی خود منتفی می شود و فروشــنده می تواند این قید را هم بگذارد که بعد از انفســاخ می توانــد ملکش را به هر کس بخواهد بفروشــد و نیازی به مراجعه به مراجع قضایی نیست.

دومین نکته این اســت که: خریدار باید در مبایعه نامه قید کند معامله قطعی اســت و اســقاط کافه خیارات شده است و ضمنــا می تواند قید کند در صورت حضور نیافتن فروشــنده برای تنظیم سند رسمی انتقال، روزانه مبلغی به عنوان جریمه تاخیــر در انجام تعهد بر ذمه فروشــنده قــرار خواهد گرفت. خریــدار می تواند تصریح کند تعلق ایــن رقم تا زمان تنظیم ســند و تحویل ملک ادامه خواهد داشت، حتی اگر مبلغ آن از کل ثمن فراتر رود.

و ســرانجام نکتــه ســوم: خریدار باید اصل ســند ملک، بنچــاق آن و تمــام مدارک مربوط به آب، برق، تلفن و… را به انضمام شناســنامه فروشــنده ببیند و مطمئن شود فردی که ملک را به او می فروشــد، مالک واقعی اســت. همچنین از در رهن نبودن ملک و ممنوع المعامله نبودن فروشنده و در طرح شهرداری نبودن ملک، مطمئن شود.

و سرانجام این که…؟

در تعییــن دفترخانه و روز و ســاعت حضــور برای تنظیم ســند رســمی دقت و هر نوع تغییری حتما مکتوب شود و به امضای طرفین برســد. بهتر است در روز موعود، هر دو طرف افرادی را هم به عنوان شاهد همراه داشته باشند تا اگر خلف وعده ای شــد علاوه بر گواهی دفترخانه، اســتناد به شهادت شهود نیز ممکن باشد.



گفت وگو با یک سردفتر اسناد رسمی

قولنامه عادی سند رسمی نیست

 

احمد علی سیروس، ســردفتر باسابقه ای که در خیابان جمهوری دفترخانه دارد، درباره ارتباط قولنامه و دفتر اسناد رسمى سخن می گوید.

پیش از به وجود آمدن سازمان ثبت و دفاتر ثبت اسناد، سند ها چگونه تنظیم می شدند و مردم به چه اعتبار محکمی خرید و فروش می کردند؟

پیــش از بــه وجود آمدن ســازمان ثبت و دفاتر اســناد رسمی، مساجد و دفترهای شرعیه علمای دینی، روحانیون و مراجع، جایگاه ثبت اســناد بوده اســت به این مفهوم که مردم برای ثبت قباله های ازدواج یا قولنامه های خود، آنها را نزد روحانیون و علما می بردند. آنها هم پس از شماره گذاری و ثبت تاریخ روی کاغذ، حاشــیه آن را تســجیل می کردند، یعنی در حقیقت انجام آن معامله را تایید می کردند.

خیلی هـا بـرای صرفه جویی در پرداختـن تعرفه های دفاتر ثبت اسـناد رسـمی، به نوشـتن قولنامه عادی اکتفا می کنند. چه توصیه ای به آنان دارید؟

ثبت رســمی اسناد، کاری است که موجب ایجاد امنیت و آرامش فردی و اجتماعی می شــود. بســیاری از دعاوی و مشکلات حقوقی و مالی از انجام نشدن این کار مهم ریشه می گیرد. وقتی یک قولنامه نوشــته می شــود، این قابلیت را نــدارد که اســتعلامی از آن به عمــل آید که صحت مفاد قولنامه و این که آیا فرد معامله کننده از سوی مراجع قضایی یا بانک ها ممنوع المعامله اســت یا خیــر و آیا از لحاظ اداره سرپرستی محجور و فاقد اهلیت معامله شناخته شده است یاخیر، ثابت شــود. لحاظ نشــدن چنین مواردی در تنظیم قولنامه هاست که بعدها ممکن است معضلاتی جدی برای معامله کننده هــا به وجــود آورد در حالی که در تنظیم و ثبت سند رسمی، به این گونه موارد کاملا توجه می شود.

مثالی هم در این زمینه می زنید؟

کافی است سری به دادگستری بزنید تا معضلات متعدد مردم را در این زمینه به چشم خود ببینید. مثلا در پرونده ای که فرد فروشنده یک ملک را با عقد قولنامه هایی به حدود ۸۰ نفر فروخته است، به نظر شما قاضی چگونه می توانداز بین این ۸۰ نفر تشخیص دهد اولین خریدار چه کسی بوده که حق را به او بدهد و دیگران را بازنده این اتفاق تلخ معرفی کند؟ کار قاضی در این پرونده بســیار دشوار است؛ چون ممکن است بعد از رای او، سر و کله خریدار دیگری هم پیدا شود که اتفاقا شاید او زودتر از بقیه، آن ملک را خریده باشد!

پـس بـا ایـن همه احتمـالات اصـلا انجام و انشـای قولنامه های انتقال ملک و مسکن بر چه اساس و ضرورتی انجام می گیرد؟

این قولنامه ها معمولا به این دلیل نوشته می شوند که در هنگام توافق بر خرید و فروش، پول خریدار آماده نیســت و فروشنده هم به زمانی برای انجام کارهایی نظیر تهیه مفاصا حساب دارایی و… نیاز دارد.

برگرفته از روزنامه جام جم (شماره: ۲۳۰۰۴۳۲۶)

sigram-icon

برای پیوستن به کانال ما در تلگرام لطفا کلیک کنید 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *